Co to jest pożyczka hipoteczna, jak działa i na co zwrócić uwagę?

Pożyczka hipoteczna może pomóc Ci w realizacji planów, jednak niespłacona pozbawi Cię nieruchomości.
pożyczka hipoteczna pożyczka hipoteczna
Pożyczka hipoteczna. Foto Money Breaker by thecorgi.canva

Pożyczka hipoteczna, często mylona z kredytem mieszkaniowym, to rodzaj kredytu, który może być udzielony na dowolny cel, a którego zabezpieczeniem jest hipoteka na posiadanej przez Ciebie nieruchomości. Oznacza to, że aby pożyczyć od banku pieniądze, musisz posiadać prawa do nieruchomości, na której zostanie dokonane zabezpieczenie. Sprawdź dokładnie, co to jest pożyczka hipoteczna, jakie są jej wady oraz zalety, ile możesz pożyczyć i co się stanie, gdy nie spłacisz swojego zobowiązania.

Co to jest pożyczka hipoteczna?

Pożyczka hipoteczna to forma kredytu udzielana przez instytucję finansową (np. bank) z zabezpieczeniem na nieruchomości, zwykle domu lub mieszkania, której właścicielem jest kredytobiorca. W przypadku pożyczki hipotecznej nieruchomość, na której dokonuje się zabezpieczenia, służy jako gwarancja spłaty zobowiązania przez kredytobiorcę.

co to jest pożyczka hipoteczna
Pożyczka hipoteczna to rodzaj kredytu na dowolny cel, którego zabezpieczeniem jest nieruchomość kredytobiorcy. Money Wire.

Oznacza to, że jeśli kredytobiorca nie spłaca zobowiązań, instytucja finansowa ma prawo do przejęcia nieruchomości, a następnie jej sprzedaży w celu zaspokojenia swoich roszczeń. Dzięki temu bank lub inna instytucja finansowa minimalizuje ryzyko niewypłacalności kredytobiorcy.

Pożyczki hipoteczne są udzielane na okres od kilku do kilkudziesięciu lat, a ich wysokość zależy od wartości nieruchomości, która stanowi zabezpieczenie. Zwykle jest to nie więcej niż 50-60 procent wartości rynkowej, jednak zdarzają się instytucje, które mogą udzielić pożyczki hipotecznej do 80 procent wartości nieruchomości.

W przypadku pożyczki hipotecznej bank pobiera odsetki od kwoty pożyczonej oraz prowizję za udzielenie kredytu. Rzeczywista Roczna Stopa Procentowa (RRSO) zależy od wielu czynników, takich jak kwota kredytu, okres spłaty, wysokość oprocentowania nominalnego oraz zdolność kredytowa kredytobiorcy.

Pożyczka hipoteczna – warunki uzyskania

Aby otrzymać pożyczkę hipoteczną, warunki musi spełnić zarówno sam kredytobiorca, ale także nieruchomość, która będzie zabezpieczeniem kredytu.

Wymagania kredytobiorcy

Aby uzyskać pożyczkę hipoteczną musisz spełnić pewne wymagania banku lub firmy pożyczkowej (kredytodawcy). Przede wszystkim niezbędna będzie zdolność kredytowa, czyli zdolność do spłaty zaciągniętego kredytu wraz z odsetkami w określonym terminie. Banki sprawdzają zdolność kredytową kredytobiorcy na podstawie Twoich dochodów i wydatków oraz historii kredytowej.

Ważne! Niektórzy pożyczkodawcy mogą niewymagać zdolności kredytowej lub może być ona niższa niż w przypadku kredytu gotówkowego, ponieważ zabezpieczeniem pożyczki hipotecznej jest posiada przez Ciebie nieruchomość. To jednak zależy wyłącznie od pożyczkodawcy i jego polityki kredytowej.

Kolejnym wymogiem, który musisz spełnić, aby otrzymać pożyczkę hipoteczną, jest posiadanie stałego źródła dochodu, które pozwoli Ci na terminowe regulowanie rat kredytowych. Może to być np. umowa o pracę, umowa cywilnoprawna lub dochody z prowadzonej działalności gospodarczej. W przypadku emerytów lub rencistów będzie to emerytura bądź renta. Wielu kredytodawców akceptuje także inne stałe źródła dochodów, jednak zależne jest to w dużej mierze od polityki danego banku / firmy pożyczkowej.

Wartość nieruchomości będąca zabezpieczeniem

Pożyczka hipoteczna udzielana jest pod zastaw nieruchomości. Wartość nieruchomości stanowi zabezpieczenie dla banku w przypadku gdy kredytobiorca nie będzie w stanie spłacić pożyczki. Banki udzielają pożyczek hipotecznych na różne cele, takie jak zakup mieszkania, budowa domu, remont nieruchomości czy spłata innych zobowiązań finansowych.

Wartość nieruchomości, która może stanowić zabezpieczenie pożyczki hipotecznej, jest określana przez bank na podstawie jej wartości rynkowej. Zazwyczaj banki udzielają pożyczek hipotecznych na kwotę maksymalną do 80% wartości nieruchomości. Jednakże, w zależności od banku i sytuacji kredytobiorcy, może to być również inna kwota.

Warto zwrócić uwagę, że nieruchomość, która stanowi zabezpieczenie pożyczki hipotecznej, musi być wolna od obciążeń, takich jak hipoteka lub zastaw. W przypadku, gdy nieruchomość posiada obciążenia, pożyczkodawca może wymagać ich spłaty przed udzieleniem pożyczki hipotecznej.

Co istotne, nie każda nieruchomość będzie w obszarze zainteresowań pożyczkodawcy, co może prowadzić do odmowy udzielenia finansowania. Banki oraz firmy pożyczkowe niechętnie udzielają pożyczek np. pod złej jakości grunty, hale i magazyny czy nawet mieszkania w słabej lokalizacji.

Jak dostać pożyczkę hipoteczną?

Aby uzyskać pożyczkę hipoteczną, należy przejść przez kilka etapów. Są to m.in.:

  • przygotowanie dokumentacji
  • ocena zdolności kredytowej
  • wycena nieruchomości

Przygotowanie dokumentacji

Pierwszym krokiem w procesie aplikacyjnym o pożyczkę jest zebranie dokumentów. Musisz dostarczyć bankowi dokumenty potwierdzające Twoje dochody, a także dokumenty dotyczące nieruchomości, która będzie służyć jako zabezpieczenie kredytu. W tym celu należy przygotować:

  • zaświadczenie o zatrudnieniu i wysokości zarobków,
  • PIT za ostatni rok,
  • wyciąg z księgi wieczystej nieruchomości,
  • dokumenty potwierdzające własność nieruchomości (umowa sprzedaży, akt notarialny, etc.),
  • dokumenty potwierdzające koszty utrzymania nieruchomości (np. rachunki za prąd, gaz, wodę).

Ocena zdolności kredytowej

Drugim etapem jest ocena zdolności kredytowej klienta. Bank dokładnie analizuje Twoje dochody i wydatki, aby określić, czy będziesz w stanie spłacić pożyczkę. W tym celu bank bada m.in.:

  • dochody i ich źródła,
  • koszty utrzymania,
  • wydatki,
  • historię kredytową.

Wyższa zdolność kredytowa (wyższe dochody, niskie koszty utrzymania, nienaganna historia kredytowa) mają znaczący wpływ na decyzję banku, a także samą propozycję finansowania (wysokość oprocentowania, marża, prowizja).

Wycena nieruchomości

Ostatnim etapem jest wycena nieruchomości, która będzie służyć jako zabezpieczenie pożyczki. Bank wyznacza rzeczoznawcę, który dokładnie ocenia wartość nieruchomości. Wycena nieruchomości jest bardzo ważna, ponieważ to od jej wartości zależy maksymalna kwota, jaką możesz uzyskać w formie pożyczki hipotecznej.

Oprocentowanie pożyczki hipotecznej

Pożyczkę hipoteczną możemy podzielić przede wszystkim z uwagi na rodzaj jej oprocentowania. Może być ono bowiem zarówno zmienne lub stałe, a więc podobnie, jak w przypadku kredytu hipotecznego, a wszystko zależy wyłącznie od oferty instytucji finansowej i Twoich preferencji.

Oprocentowanie stałe

Pożyczka hipoteczna z oprocentowaniem stałym to rodzaj pożyczki, w której wysokość raty jest stała przez cały okres spłaty. Oprocentowanie jest ustalane na początku okresu kredytowania i pozostaje niezmienne przez cały okres spłaty. Ta opcja jest zwykle wybierana przez osoby, które preferują stabilność i pewność, że ich rata nie wzrośnie w przyszłości.

W przeciwieństwie do pożyczki hipotecznej z oprocentowaniem zmiennym wzrost (lub spadek) stóp procentowych w kraju nie będzie miał wpływu na wysokość miesięcznej raty oraz sumarycznych kosztów pożyczki.

Oprocentowanie zmienne

Pożyczka hipoteczna z oprocentowaniem zmiennym to rodzaj pożyczki, w której wysokość raty zmienia się wraz z wahaniem stóp procentowych na rynku. Oprocentowanie jest uzależnione od wskaźnika (np. WIBOR / WIRON), który ulega zmianie w czasie. Ta opcja jest zwykle wybierana przez osoby, które chcą skorzystać z niższych stóp procentowych, gdy są dostępne, ale ryzykują wzrostem raty w przyszłości.

Warto pamiętać, że pożyczka hipoteczna to zobowiązanie długoterminowe, a wybór między oprocentowaniem stałym a zmiennym powinien być dokładnie przemyślany. Warto skonsultować się z doradcą finansowym, aby wybrać opcję najlepiej dopasowaną do swoich potrzeb i możliwości finansowych.

Koszty pożyczki hipotecznej

Jak każdy rodzaj kredytu pożyczka hipoteczna jest zobowiązaniem obarczonym pewnymi kosztami. Zaliczyć do nich możemy przede wszystkim:

  • oprocentowanie pożyczki
  • prowizja i marża banku
  • ubezpieczenie / opłaty dodatkowe

Prowizja bankowa

Prowizja bankowa to opłata za udzielenie pożyczki. Jej wysokość zależy od banku i wynosi zazwyczaj od 0,5% do 2% wartości kredytu. Prowizja może być pobrana jednorazowo lub rozłożona na raty.

Pamiętaj! Nie każda instytucja finansowa pobiera prowizję oraz marżę za udzielenie finansowania. Przed podpisaniem umowy kredytowej warto sprawdzić oferty różnych pożyczkodawców!

Oprocentowanie

Oprocentowanie to koszt pożyczki, który wynika z odsetek naliczanych przez bank. Jak już wspomnieliśmy, oprocentowanie może być stałe lub zmienne. W przypadku oprocentowania stałego rata kredytu nie zmienia się przez cały okres spłaty, natomiast w przypadku oprocentowania zmiennego rata może się zmieniać w zależności od zmian stóp procentowych na rynku.

Dodatkowe opłaty

Dodatkowe opłaty to koszty związane z pożyczką, które nie są związane z prowizją bankową lub oprocentowaniem. Mogą to być na przykład opłaty za wcześniejszą spłatę pożyczki, ubezpieczenie nieruchomości lub koszty notarialne.

Warto przed podpisaniem umowy zwrócić uwagę na wszystkie koszty związane z pożyczką, aby uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek w przyszłości.

Ubezpieczenie pożyczki hipotecznej

Ubezpieczenie pożyczki hipotecznej jest jednym z najważniejszych czynników, na które należy zwrócić uwagę przed zaciągnięciem tego rodzaju zobowiązania. W przypadku pożyczki hipotecznej zabezpieczeniem jest posiadana przez Ciebie nieruchomość, a ubezpieczenie pożyczki dodatkowo chroni zarówno Ciebie, jak i pożyczkodawcę.

Ubezpieczenie tego typu pożyczki może obejmować różne rodzaje zagrożeń, takie jak ubezpieczenie od utraty pracy, ubezpieczenie na wypadek śmierci pożyczkobiorcy lub ubezpieczenie od chorób krytycznych. Wszystkie te rodzaje ubezpieczeń mają na celu zabezpieczenie zobowiązania i zmniejszenie ryzyka dla pożyczkodawcy.

Jako pożyczkobiorca powinieneś dokładnie przeanalizować warunki ubezpieczenia pożyczki hipotecznej i wybrać ubezpieczenie, które najlepiej odpowiada Twoim potrzebom. Należy pamiętać, że ubezpieczenie pożyczki hipotecznej zwiększa koszty pożyczki, dlatego warto dokładnie przebadać rynek i wybrać ubezpieczenie, które oferuje najlepsze warunki.

Pożyczka hipoteczna – wady i zalety

Pożyczka z zabezpieczeniem w formie hipoteki może przynieść wiele korzyści, ale również wiąże się z pewnymi zagrożeniami. Przed podjęciem decyzji o zaciągnięciu nierzadko wieloletniego zobowiązania, warto rozważyć zarówno zalety, jak i wady pożyczki hipotecznej.

Zalety pożyczki hipotecznej

  • Możliwość uzyskania wysokiej kwoty pożyczki – pożyczka hipoteczna pozwala na uzyskanie stosunkowo dużej kwoty, nawet kilkuset tysięcy złotych. Dzięki temu można sfinansować nie tylko zakup nieruchomości, ale również inne kosztowne inwestycje, takie jak remont czy modernizacja domu.
  • Niskie oprocentowanie – z uwagi na zabezpieczenie w formie hipoteki, pożyczka hipoteczna jest rozwiązaniem tańszym niż kredyt gotówkowy. Oprocentowanie jest zwykle niższe niż w przypadku innych form kredytów, co oznacza niższe koszty związane z jej spłatą.
  • Długi okres spłaty – pożyczka hipoteczna pozwala na rozłożenie spłaty na długi okres, nawet do 20 lat. Dzięki temu miesięczna rata pożyczki może być stosunkowo niska, co ułatwia jej spłatę, ale jednocześnie zwiększa kwotę odsetek należnych bankowi.

Wady pożyczki hipotecznej

  • Ryzyko utraty nieruchomości – W przypadku braku spłaty pożyczki istnieje duże ryzyko utraty nieruchomości, która stanowi zabezpieczenie pożyczki.
  • Wysokie koszty związane z uzyskaniem pożyczki – zaciągnięcie pożyczki hipotecznej wiąże się z pewnymi kosztami, takimi jak opłaty notarialne, prowizja bankowa czy koszty związane z wyceną nieruchomości. W przypadku pożyczek na niskie kwoty, koszty te mogą być nieadekwatne względem samej kwoty pożyczki.
  • Wymagane dokumenty i formalności – zaciągnięcie pożyczki hipotecznej wymaga zwykle zgromadzenia pewnej dokumentacji. Wymagane przez banki formalności mogą być uciążliwe i czasochłonne.

Pożyczka hipoteczna a kredyt gotówkowy

Skoro pożyczka hipoteczna może być udzielona na dowolny cel, możesz zastanawiać się, jaka jest różnica między nią a klasycznym kredytem gotówkowym. Różnic jest kilka, a zaliczyć do nich trzeba przede wszystkim:

  • maksymalna kwota kredytu
  • okres spłaty
  • wysokość oprocentowania

Wysokość kwoty kredytu

W przypadku kredytu gotówkowego, maksymalna kwota, o jaką możesz się ubiegać nie może przekraczać 255 tys. zł. Wynika to z ustawy o kredycie konsumenckim. W przypadku pożyczki hipotecznej kwota ta może być znacznie wyższa, zaś ograniczeniem jest Twoja zdolność kredytowa i sama wartość nieruchomości, na której bank dokona zabezpieczenia (hipoteki).

Okres spłaty

Na mocy ustawy o kredycie konsumenckim maksymalny okres, na jaki może zostać udzielony kredyt gotówkowy wynosi 120 miesięcy, a więc 10 lat. W przypadku pożyczki hipotecznej okres ten może wynieść nawet 20 lub więcej lat, co zależy w dużej mierze od Twojej zdolności kredytowej i polityki kredytowej pożyczkodawcy.

Wysokość oprocentowania

Na wysokość oprocentowania każdego rodzaju kredytu wpływ ma wiele czynników. Są to przede wszystkim: ryzyko kredytowe banku, Twoja historia kredytowa, wiek, dochody, a także ewentualne zabezpieczenie. W przypadku kredytu bez zabezpieczenia (kredytu gotówkowego na dowolny cel), oprocentowanie jest znacznie wyższe aniżeli w przypadku kredytu z zabezpieczeniem np. pożyczki hipotecznej. Jeśli nie spłacisz ciążącego na Tobie zobowiązania, bank ma prawo przejąć nieruchomość i odzyskać pożyczone Ci pieniądze.

Pożyczka hipoteczna a kredyt hipoteczny

Mimo że pożyczka hipoteczna i kredyt hipoteczny są ze sobą dość często utożsamiane, to są to zupełnie różne produkty finansowe. Łączy je w zasadzie jedynie hipoteka, a więc zabezpieczenie interesów banku poprzez dokonanie zabezpieczenia na określonej w umowie nieruchomości.

Przeczytaj ten wpis i sprawdź czym różni się pożyczka hipoteczna od kredytu hipoteczngo oraz co łączy oba produkty finansowe.

Refinansowanie pożyczki hipotecznej

Refinansowanie pożyczki hipotecznej polega na przeniesieniu kredytu do innego banku. W praktyce oznacza to spłatę wcześniejszego zobowiązania poprzez zaciągnięcie nowego kredytu na lepszych warunkach (kredytu refinansowego) najczęściej w innym banku. Rozwiązanie to działania zatem analogicznie do refinansowania kredytu hipotecznego.

W przypadku refinansowania pożyczki hipotecznej istnieje możliwość zmiany oprocentowania, zwiększenia lub zmniejszenia okresu kredytowania, a także zmiany waluty kredytu. Dzięki temu można uzyskać lepsze warunki kredytowe i oszczędzić na kosztach.

Przy refinansowaniu pożyczki hipotecznej należy zwrócić uwagę na koszty związane z tym procesem. Bank, do którego przenosimy kredyt, może pobierać opłaty związane z uruchomieniem nowego kredytu, a także związane z rozwiązaniem poprzedniego zobowiązania.

Warto również zwrócić uwagę na to, że refinansowanie pożyczki hipotecznej może wiązać się z wydłużeniem okresu kredytowania. Dlatego przed podjęciem decyzji o refinansowaniu, warto dokładnie przeanalizować wszystkie koszty i korzyści związane z tym procesem.

Podsumowanie i zalecenia

Pożyczka hipoteczna to ciekawa alternatywa dla osób, które potrzebują większej kwoty pieniędzy na dłuższy okres czasu. Warto jednak pamiętać, że jest to zobowiązanie finansowe na lata, a niespłacenie pożyczki hipotecznej wiąże się z ryzykiem utraty nieruchomości!

Przed podjęciem decyzji o zaciągnięciu pożyczki hipotecznej, warto dokładnie przeanalizować swoją sytuację finansową oraz porównać oferty różnych banków. Warto zwrócić uwagę na takie parametry jak: wysokość oprocentowania, okres kredytowania, koszty dodatkowe (np. prowizja), wymagania dotyczące zabezpieczenia kredytu oraz minimalna i maksymalna kwota pożyczki.

FAQ – częste pytania

Poniżej znajdziesz odpowiedzi na częste pytania dotyczące pożyczki hipotecznej.

Co jest lepsze kredyt hipoteczny czy pożyczka hipoteczna?

Kredyt hipoteczny i pożyczka hipoteczna to dwa różne rodzaje kredytów. Kredyt hipoteczny, inaczej kredyt mieszkaniowy, może być przeznaczony wyłącznie na zakup przez Ciebie nieruchomości, na której zostanie ustanowiona hipoteka. Pożyczka hipoteczna jest rodzajem kredytu niecelowego, którego zabezapieczeniem będzie “zastaw” na posiadanej już przez Ciebie nieruchomości.

Czy do pożyczki hipotecznej potrzeba jest zdolność kredytowa?

Tak! Aby bank lub firma pożyczkowa chcieli udzielić Ci finansowania, musisz wykazać się pewną zdolnością kredytową. Co prawda może być ona niższa, niż w przypadku kredytu bez zabezpieczenia, jednak bezrobotnemu posiadającemu nieruchomość, na której bank dokona hipoteki, żadna instytucja finansowa kredytu nie udzieli.

Ile można otrzymać pożyczki hipotecznej?

Większość banków jest gotowa udzielić pożyczki hipotecznej do wartości 60 procent wyceny nieruchomości. W niektórych przypadkach kwota ta może wzrosnąć nawet do 80 procent wyceny.

Opracowanie: Money Wire