Kredyt na budowę domu – wszystko, co musisz wiedzieć

Własny dom, działka, dzieci i pies – proste marzenie, z którym musisz udać się do banku…
kredyt na budowę domu kredyt na budowę domu
Kredyt na budowę domu. Foto Money Breaker by Tridsanu Thophet

Jeśli myślisz o budowie własnego domu, prawdopodobnie zastanawiasz się, skąd wziąć na to pieniądze. Rozwiązaniem, które pozwoli Ci zrealizować ten cel, może być kredyt na budowę domu, o którym szerzej w poniższym wpisie.

Z tego wpisu dowiesz się m.in.:

  • Czym jest kredyt na budowę domu
  • Jak działa kredyt budowlano-hipoteczny
  • Czym są transze kredytu budowlanego
  • Co to jest operat szacunkowy
  • Co musi zawierać kosztorys budowlany
  • Kiedy rozpoczyna się spłata kredytu hipotecznego

Jaki kredyt na budowę domu?

Jeśli rozglądasz się za finansowaniem budowy własnego domu, wielkiego wyboru zasadniczo nie masz. Jedynym “sensownym” rozwiązaniem jest kredyt budowlano-hipoteczny, którym sfinansujesz cały proces budowy domu (kredyt budowlany), a po zakończeniu prac, na nieruchomości zostanie ustanowione zabezpieczenie hipoteczne (kredyt hipoteczny).

Kredyt budowlano-hipoteczny jest swego rodzaju hybrydą, łączącą kredyt budowlany z klasycznym kredytem hipotecznym, którym możesz sfinansować np. zakup gotowego domu czy mieszkania.

Jeśli masz inną nieruchomość, która może być zabezpieczeniem kredytu na budowę domu, innym rodzajem finansowania może być także pożyczka hipoteczna, jednak oferta będzie prawdopodobnie znacznie mniej atrakcyjna, niż kredyt budowlano-hipoteczny.

W przypadku budowy domu lepiej zapomnij o standardowych kredytach gotówkowych, ponieważ maksymalna kwota kredytu konsumenckiego to 255 tys. zł, zaś oprocentowanie tego typu pożyczki będzie kompletnie nieatrakcyjne.

Kredyt na budowę domu a kredyt hipoteczny

Kredyt na budowę domu i kredyt hipoteczny to dwie różne formy finansowania nieruchomości, jednak w przypadku budowy domu, są ze sobą z reguły powiązane. Główną różnicą między kredytem na budowę a kredytem hipotecznym jest cel.

W przypadku kredytu na budowę domu bank finansuje cały proces budowy, aż do ukończenia inwestycji, a następnie ustanowi zabezpieczenie hipoteczne na wybudowanej nieruchomości, w przypadku kredytu hipotecznego, środki mogą zostać przeznaczone wyłącznie na zakup już gotowej nieruchomości.

Kredyt na budowę domu:

  • Jest to specjalny rodzaj kredytu hipotecznego przeznaczony na finansowanie budowy domu od podstaw.
  • Wypłata środków z kredytu odbywa się w transzach, zgodnie z postępem prac budowlanych, co jest potwierdzane przez bank za pomocą raportów z budowy lub faktur za wykonane prace.
  • Bank wymaga często dodatkowych zabezpieczeń do momentu ustanowienia hipoteki, np. umowy przedwstępnej zakupu działki.
  • Oprocentowanie kredytu może być różne w zależności od etapu budowy – niższe podczas budowy i wyższe po jej zakończeniu.
  • Po zakończeniu budowy i otrzymaniu pozwolenia na użytkowanie, kredyt przekształca się w standardowy kredyt hipoteczny.

Kredyt hipoteczny:

  • Jest to ogólna nazwa kredytu zabezpieczonego hipoteką, który może być przeznaczony na zakup, budowę lub remont nieruchomości.
  • W przypadku zakupu gotowego domu lub mieszkania, środki z kredytu są wypłacane jednorazowo na pokrycie kosztu nieruchomości.
  • Kredyt hipoteczny może być również wykorzystany na wykończenie domu lub na zakup działki pod budowę.
  • Oprocentowanie kredytu jest stałe przez cały okres kredytowania, chyba że jest to kredyt o zmiennym oprocentowaniu.

Zabezpieczenie kredytu i hipoteka

Kiedy bierzesz kredyt na budowę domu, to zabezpieczeniem takiego zobowiązania często jest hipoteka ustanowiona na działce, na której planujesz budowę. Dzięki temu bank ma pewność, że w przypadku problemów ze spłatą może przejąć nieruchomość.

Ważne! Hipoteka może dotyczyć:

  • Działki, na której budujesz dom: Musi być ona własnością lub współwłasnością kredytobiorcy i nie może podlegać żadnym zabezpieczeniom.
  • Innej nieruchomości: Jeżeli masz już własny dom lub mieszkanie, mogą one także posłużyć jako zabezpieczenie hipoteczne.

Prócz hipoteki pewną formą zabezpiecza kredytu na budowę domu będzie także dodatkowe ubezpieczenie, które gwarantuje bankowi wypłatę ewentualnego odszkodowania w przypadku niewywiązania się przez Ciebie z postanowień umowy.

Po zakończeniu budowy hipoteką zostanie objęta także wybudowana przez Ciebie nieruchomość – dom, na który wziąłeś kredyt budowlano-hipoteczny.

Kredyt na budowę domu – wymagane dokumenty

Jak w przypadku każdego rodzaju kredytu bankowego, aby uzyskać kredyt na budowę domu, musisz przedłożyć bankowi odpowiednie dokumenty. Będą to przede wszystkim:

  • Zaświadczenie o zarobkach: Potrzebne do oceny Twojej zdolności kredytowej.
  • Akt notarialny: Potwierdzenie prawa własności działki, na której ma powstać dom.
  • Wypis z rejestru gruntów: Informacje o działce budowlanej.
  • Pozwolenie na budowę: Bez tego nie ruszysz z pracami.
  • Kosztorys inwestorski: Szacowany koszt budowy Twojego domu.
  • Harmonogram prac: Znajdzie się tu plan budowy w czasie.
  • Dziennik budowy: Jest to obowiązkowa dokumentacja prowadzenia procesu budowlanego.
  • Operat szacunkowy: Wycena wartości nieruchomości po zakończeniu budowy.

Prócz dokumentów, niezbędne będzie także posiadanie odpowiedniego wkładu własnego, wynoszącego zwykle nie mniej niż 20 procent. Co prawda możesz wnioskować o kredyt na budowę domu z niższym wkładem własnym, jednak może to wpłynąć na ilość dostępnych ofert. Pamiętaj też, że im mniejszy wkład własny, tym wyższa rata kredytu!

Kosztorys inwestorski i operat szacunkowy

Kiedy planujesz budowę domu, dwa kluczowe dokumenty, które musisz przygotować to kosztorys inwestorski i operat szacunkowy. Obydwa te elementy mają ogromną wartość zarówno dla Ciebie, jak i banku przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny na budowę domu.

Kosztorys inwestorski

Kosztorys budowlany (inwestorski) to dokument, który szczegółowo określa wydatki związane z realizacją projektu budowlanego. Powinieneś uwzględnić tutaj każdy etap prac, od fundamentów aż po dach i wykończenie wnętrz.

  • Materiały konstrukcyjne: Wymień wszystkie materiały potrzebne do wzniesienia ścian, stropów, dachu.
  • Robocizna: Szacuj koszty pracy ekip budowlanych.
  • Uzbrojenie terenu: Dolicz wydatki na przyłącza instalacji miejskich (woda, prąd, gaz).

Nie zapomnij o rezerwie na nieprzewidziane wydatki, która zazwyczaj stanowi około 10% całkowitego kosztorysu. Pamiętaj – bank będzie chciał zobaczyć dokładny i realistyczny kosztorys, aby ocenić ryzyko kredytowe.

Przeczytaj także:

Operat szacunkowy

Wycena nieruchomości jest przeprowadzana przez rzeczoznawcę majątkowego. To osoba licencjonowana, która dokonuje oszacowania wartości nieruchomości zarówno w stanie obecnym, jak i projektowanym, po zakończeniu wszystkich prac budowlanych.

  • Określ cel wyceny: Dla przykładu, może to być wartość nieruchomości dla potrzeb kredytu hipotecznego.
  • Zgromadź dokumentację: Plany zabudowy, dane o lokalizacji działki oraz standard wykończenia mają wpływ na końcową wycenę.

Wartość ta jest istotna nie tylko dla uzyskania finansowania, ale także dla Twojej przyszłej inwestycji. Kiedy Twoja nieruchomość będzie warta więcej po zakończeniu prac, znaczy to, że zainwestowane środki przyniosły wartość dodaną do Twojego majątku.

Pozwolenie na budowę

Zanim w ogóle zaczniesz myśleć o kredycie na budowę domu, ważne jest, żebyś miał na uwadze konieczność uzyskania pozwolenia na budowę. Zajmij się dokumentacją, bez krótej po prostu nie ruszysz do przodu.

Dokumenty, które będą Ci potrzebne to przede wszystkim:

  • Akt notarialny potwierdzający Twoją własność działki.
  • Aktualny wypis z księgi wieczystej.
  • Plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy, jeśli taki plan nie obejmuje Twojej działki.
  • Projekt budowlany wykonany przez uprawnionego architekta.
  • Decyzja o pozwoleniu na budowę.

Jeśli planujesz budowę domu o powierzchni do 70 m2, możesz uniknąć biurokracji związanej z pozwoleniem na budowę, stawiając tzw. dom na zgłoszenie.

Jeśli jednak Twój dom ma być większy, przygotuj się na formalności. Pozwolenie na budowę jest zazwyczaj wymagane przez bank przed wypłatą pierwszej transzy kredytu budowlanego. Nie bagatelizuj żadnego etapu przygotowań dokumentacyjnych, bo przyspieszy to cały proces kredytowy i budowlany.

Pamiętaj! Po uzyskaniu pozwolenia i rozpoczęciu budowy, musisz regularnie informować bank o postępach, co jest niezbędne do wypłaty kolejnych transz. Przy ostatecznym rozliczeniu bank poprosi Cię o dokumentację potwierdzającą zakończenie budowy, więc dokumentuj wszystkie etapy prac (także zdjęciami).

Wypłata kredytu na budowę domu

Wypłata kredytu na budowę domu odbywa się w transzach, które są dostosowane do postępu prac budowlanych. Po zatwierdzeniu kredytu i spełnieniu wymaganych formalności, bank wypłaca pierwszą transzę środków, co umożliwia rozpoczęcie budowy. Kolejne transze są wypłacane po wykonaniu określonych etapów prac i przedstawieniu bankowi dokumentacji potwierdzającej ich realizację. Przed wypłatą każdej transzy bank może przeprowadzać kontrolę postępu prac na budowie.

Wypłata każdej kolejnej transzy jest uzależniona od rozliczenia prac budowlanych, na które otrzymałeś środki w poprzedniej transzy. Czas oczekiwania na wypłatę kolejnej transzy może trwać od kilku dni do nawet dwóch tygodni. Cały proces jest monitorowany przez bank, co ma na celu zabezpieczenie wypłacanych środków i upewnienie się, że są one wykorzystywane zgodnie z przeznaczeniem.

Początek spłaty kredytu na budowę domu

W przypadku kredytu budowlano-hipotecznego (kredyt na budowę domu), spłata rat zazwyczaj rozpoczyna się po zakończeniu budowy i wypłaceniu ostatniej transzy kredytu. Do tego czasu, podczas samej budowy, możesz mieć do czynienia z tzw. karencją w spłacie kredytu. Karencja to okres, w którym nie spłacasz jeszcze kapitału kredytu, a jedynie odsetki od wypłaconych transz. Długość okresu karencji może być różna i zależy od warunków ustalonych z bankiem, ale często wynosi ona od kilku miesięcy do nawet 2 lat.

Dzięki karencji, twoje początkowe obciążenie finansowe jest mniejsze, co może być pomocne, gdy jednocześnie ponosisz koszty związane z budową. Po zakończeniu okresu karencji zaczynasz spłacać całą ratę kredytu, czyli zarówno kapitał, jak i odsetki.

Obowiązki po zakończeniu budowy

Po tym, jak Twoja nowa nieruchomość zostaje skończona, masz jeszcze kilka spraw do załatwienia w kontekście kredytu.

Zgłoszenie zakończenia budowy: Pierwszą rzeczą jest oficjalne zgłoszenie ukończenia prac. Należy dostarczyć do banku dokument potwierdzający zakończenie budowy, który może być wymagany do uruchomienia ostatniej transzy kredytu.

Przejdź do etapu wykończenia domu: Po zakończeniu budowy zasadniczej, wchodzisz w fazę wykończeniową. Tym etapem też może być objęte finansowanie bankowe, a jego zakres i warunki wypłaty kolejnych środków powinny być wcześniej uzgodnione z bankiem.

Jeśli kredyt obejmuje również wykończenie domu, zadbaj o to, aby wszystkie rachunki i faktury za materiały i prace były właściwie dokumentowane – bank może ich zażądać.

Remonty i prace dodatkowe: Jeżeli po zakończeniu konstrukcji planujesz dalsze prace, takie jak remonty czy rozbudowy, które nie są objęte pierwotnym kredytem, pamiętaj, że mogą one wymagać dodatkowego finansowania lub formalności.

Poniżej znajdziesz przypomnienie, co trzeba zrobić po zakończeniu budowy:

  • Dokumentacja: Przedstaw odpowiednie dokumenty w banku, w tym dziennik budowy.
  • Informacja dla banku: Powiadom bank o gotowości domu do odbioru.
  • Finalizacja: Sprawdź, czy wszystkie transze kredytu zostały prawidłowo wypłacone.

Kredyt na budowę domu i zakup działki budowlanej

Kredyt na budowę domu i zakup działki budowlanej może być połączony w jeden produkt finansowy oferowany przez banki. Taki kredyt hipoteczny umożliwia sfinansowanie zarówno zakupu gruntu, jak i pokrycie kosztów związanych z budową domu.

Pamiętaj jednak, że nie każdy bank będzie zainteresowany udzieleniem kredytu na zakup działki budowlanej i budowę domu jednocześnie. Wiele zależy przede wszystkim od posiadanego przez Ciebie zabezpieczenia czy zdolności kredytowej. Tego typu zobowiązanie będzie też bardzo dużym obciążeniem dla Ciebie samego – kwota redytu będzie po prostu znacznie wyższa.

Lepszym rozwiązaniem jest naturalnie wcześniejszy zakup działki budowlanej, a gdy staniesz się już jej jedynym właścicielem, wnioskowanie o kredyt na budowę domu. Działka ta posłuży jako dodatkowe zabezpieczenie kredytu hipotecznego na budowę domu.

Zdolność kredytowa i wkład własny

Zdolność kredytowa to ocena twoich możliwości finansowych przez bank. Im większe zarobki i im niższe zobowiązania, tym większa szansa na uzyskanie finansowania w formie kredytu na budowę domu.

Do oceny zdolności kredytowej niezbędne będą przede wszystkim:

  • Potwierdzenie dochodów : umowy o pracę, PIT za ostatni rok, zaświadczenia o zarobkach
  • Historia kredytowa : dane z Biura Informacji Kredytowej
  • Informacje o obecnych zobowiązaniach : kredyty, pożyczki, karty kredytowe

Bank oceni, czy zarobki pozwalają na bezpieczną spłatę kredytu razem z odsetkami. Jeśli zależy Ci na dobrej ofercie kredytu na budowę domu, pozbądź się wcześniej wszystkich innych zobowiązań, spłać zaległości na kartach kredytowych, obniż koszty utrzymania.

Z tego wpisu dowiesz się, jak zwiększyć zdolność kredytową!

Wkład własny to część inwestycji, którą pokrywasz z własnych środków. Minimalny wkład własny to zazwyczaj 20% wartości inwestycji. Im większy wkład własny, tym niższe ryzyko dla banku i lepsze warunki kredytowania możesz uzyskać.

Pamiętaj, że wyższy wkład własny to także niższa kwota kredytu i odsetek do spłacenia. To ważny element negocjacji warunków kredytu.

Jak wybrać najlepszy kredyt na budowę domu?

Aby wybrać najlepszy kredyt na budowę domu, koniecznie porównaj oferty różnych banków. Zwróć uwagę przede wszystkim na:

  • Oprocentowanie: czy jest stałe, czy zmienne?
  • RRSO: to dobry wskaźnik porównawczy
  • Prowizje i opłaty dodatkowe: mogą znacząco zwiększyć koszt kredytu
  • Opinie klientów i rankingi: cenna wskazówka co do jakości obsługi

W dokumentach kredytowych szukaj informacji o mozliwości wcześniejszej spłaty czy możliwości wakacji kredytowych, co może być przydatne w przyszłości.

W wyborze taniego kredytu hipotecznego na budowę domu pomocne mogą być porównywarki kredytów hipotecznych, jednak pamiętaj, że nie zawsze są to narzędzia obiektywne! Zachowaj zdrowy rozsądek, porozmawiaj z doradcą kredytowym, nie śpiesz się, a na pewno uda Ci się znaleźć ofertę, która spełni Twoje oczekiwania. Powodzenia!

Opracowanie: Money Wire. Źródła: Ustawa z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami