Co to jest hipoteka – definicja, rodzaje i omówienie

Jeśli masz nieruchomość, którą chcesz zabezpieczyć swoje zobowiązanie, lepiej to przeczytaj.
co to jest hipoteka co to jest hipoteka
Co to jest hipoteka, jakie są rodzaje? Money Wire foto by freedomz

Z terminem “hipoteka” spotkał się każdy, kto był zmuszony do zaciągnięcia kredytu mieszkaniowego. Nie każdy jednak wie, że termin ten dotyczy nie tylko kredytów, ale także innego rodzaju zobowiązań. Z tego wpisu dowiesz się, co to jest hipoteka, jak działa, jakie są rodzaje hipotek i kto może być wierzycielem hipotecznym.

Co to jest hipoteka?

Hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe ustanawiane na nieruchomości w celu zabezpieczenia wymaganej wierzytelności. Jest to swego rodzaju zastaw, który daje wierzycielowi pewność, że w przypadku niewywiązania się z umowy przez dłużnika, będzie miał możliwość odzyskania swojego długu poprzez sprzedaż nieruchomości.

hipoteka definicja
Hipoteka definicja Money Wire. Foto: mw/permadi

Właściciel nieruchomości (np. kredytobiorca) pozostaje więc formalnym właścicielem nieruchomości, ale w przypadku niewywiązania się z umowy kredytowej, wierzyciel może skorzystać z prawa do zaspokojenia swoich roszczeń poprzez sprzedaż nieruchomości.

W przypadku kredytów, hipoteka jest jednym z najważniejszych instrumentów zabezpieczających wierzytelności banków i innych instytucji finansowych. Dzięki temu narzędziu, możesz udać się do banku i zaciągnąć wysokie, wieloletnie zobowiązanie, którego bez zabezpieczenia, nikt by Ci po prostu nie dał.

Rodzaje hipotek

Istnieje kilka rodzajów hipotek, do których zaliczamy: hipotekę ustawową, umowną, kaucyjną, przymusową, łączną i odwróconą. Szczegóły poniżej.

Hipoteka ustawowa

Hipoteka ustawowa to rodzaj hipoteki, który jest ustanawiany na podstawie przepisów prawa. Przykładem hipoteki ustawowej jest hipoteka z tytułu podatków i opłat lokalnych. W przypadku niespłacenia tych zobowiązań, organy podatkowe mogą ustanowić hipotekę na nieruchomościach, które należą do dłużnika.

Co to oznacza w praktyce? Jeśli nie spłacisz ciążących na Tobie podatków, opłat administracyjnych czy innych wierzytelności należnych państwu, posiada przez Ciebie nieruchomość może zostać sprzedana, zaś środki przeznaczone z tej transakcji, zostaną przekazane wierzycielowi (ZUS, US, Urząd Miasta, etc.)

Hipoteka umowna

Hipoteka umowna to rodzaj hipoteki, który jest ustanawiany na podstawie umowy między dłużnikiem a wierzycielem. W przypadku kredytu hipotecznego, hipoteka umowna jest ustanawiana na nieruchomości, która jest zabezpieczeniem dla wierzyciela. W przypadku niespłacenia kredytu, wierzyciel ma prawo do zaspokojenia swoich roszczeń ze sprzedaży nieruchomości.

Przykładem hipoteki umownej może być umowa pożyczki pomiędzy dwoma osobami fizycznymi, w której pożyczkodawca staje się wierzycielem hipotecznym, zaś pożyczkobiorca dłużnikiem hipotecznym.

Hipoteka przymusowa

Hipoteka przymusowa to rodzaj hipoteki, który jest ustanawiany przez sąd na wniosek wierzyciela. W przypadku niespłacenia długu przez dłużnika, wierzyciel może wystąpić do sądu o ustanowienie hipoteki przymusowej na nieruchomości dłużnika. Hipoteka przymusowa jest ustanawiana na podstawie wyroku sądu.

Hipoteka łączna

Hipoteka łączna to rodzaj hipoteki, który jest ustanawiany na kilku nieruchomościach jednocześnie. W przypadku niespłacenia długu przez dłużnika, wierzyciel ma prawo do zaspokojenia swoich roszczeń ze sprzedaży każdej nieruchomości, na której została ustanowiona hipoteka łączna.

Hipoteka odwrócona

Hipoteka odwrócona to rodzaj hipoteki, który jest ustanawiany na nieruchomości, będącej własnością z reguły osoby starszej. W przypadku hipoteki odwróconej, wierzyciel wypłaca dłużnikowi dożywotnio określoną kwotę (zwykle miesięcznie). Po śmierci dłużnika, wierzyciel ma prawo do zaspokojenia swoich roszczeń ze sprzedaży nieruchomości.

Podmioty związane z hipoteką

W ramach hipoteki wyróżnić można dwa główne podmioty: wierzyciel hipoteczny oraz dłużnik hipoteczny / właściciel nieruchomości

Wierzyciel hipoteczny

Wierzyciel hipoteczny to osoba fizyczna lub prawna, która udziela kredytu, pożyczki i jednocześnie ma zabezpieczenie w postaci hipoteki. Wierzycielowi hipotecznemu przysługuje prawo do zaspokojenia swojego roszczenia z nieruchomości, na której została ustanowiona hipoteka. Wierzyciel hipoteczny może być osobą prywatną lub instytucją finansową. Ale nie tylko.

Wierzycielem hipotecznym może być:

  1. Bank – który udziela kredytu hipotecznego lub mieszkaniowego. Jest to najczęstszy przypadek, gdzie bank zabezpiecza swoją wierzytelność hipoteką na nieruchomości kredytobiorcy.
  2. Instytucja finansowa – inna niż bank, na przykład firma pożyczkowa, która udziela pożyczek zabezpieczonych hipoteką (pożyczka hipoteczna)
  3. Osoba prywatna – która pożyczyła pieniądze i zabezpieczyła pożyczkę hipoteką na nieruchomości dłużnika.
  4. Firma – która dostarczyła towary lub usługi i nie otrzymała za nie zapłaty, może zabezpieczyć swoje roszczenie hipoteką.
  5. Państwo lub samorządy terytorialne – w przypadku zaległości podatkowych lub innych należności publicznoprawnych mogą one również ustanowić hipotekę przymusową.
  6. Wierzyciele alimentacyjni – w pewnych okolicznościach mogą zabezpieczyć roszczenia alimentacyjne poprzez ustanowienie hipoteki na nieruchomości dłużnika.

Każdy z tych wierzycieli musi dokonać wpisu hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości, aby hipoteka była skuteczna.

Dłużnik hipoteczny

Dłużnik hipoteczny to osoba, która ma zobowiązania względem wierzyciela hipotecznego (np. kredyt hipoteczny) i jest zobowiązana go spłacić. Dłużnik hipoteczny jest właścicielem lub współwłaścicielem nieruchomości, na której została ustanowione zabezpieczenie hipoteczne.

W przypadku, gdy dłużnik nie spłaca kredytu, wierzyciel hipoteczny może wystąpić o zaspokojenie swojego roszczenia z nieruchomości. Co ważne, wierzyciel hipoteczny ma pierwszeństwo przed innymi wierzycielami dłużnika w przypadku egzekucji z tej konkretnej nieruchomości.

Wpis hipoteczny

Wpis hipoteczny to formalne zgłoszenie hipoteki do księgi wieczystej. Jest to proces, w którym informacje dotyczące hipoteki są rejestrowane w księdze wieczystej i stają się publicznie dostępne. Aby dokonać wpisu hipoteki, należy złożyć odpowiedni wniosek do sądu rejonowego właściwego dla danej nieruchomości.

Wniosek o wpis hipoteki do księgi wieczystej musi zawierać informacje o nieruchomości, której dotyczy hipoteka, a także o osobie, która ją ustanawia. W przypadku kredytu hipotecznego, hipoteka jest ustanawiana na rzecz banku lub innego pożyczkodawcy.

Ustanowienie hipoteki krok po kroku

Ustanowienie hipoteki jest procesem, który zabezpiecza interesy wierzyciela, a jednocześnie umożliwia np. kredytobiorcy uzyskanie kredytu hipotecznego. Aby dokonać wpisu hipoteki w księdze wieczystej, muszą zostać spełnione określone warunki.

Na przykładzie kredytu hipotecznego ustanowienie hipoteki przebiega zazwyczaj w następujący sposób:

  1. Zawarcie umowy kredytowej: Najpierw dłużnik (kredytobiorca) zawiera z bankiem lub innym wierzycielem umowę kredytową lub pożyczkową, w której jednym z warunków jest ustanowienie hipoteki.
  2. Przygotowanie dokumentów: Do ustanowienia hipoteki potrzebne są odpowiednie dokumenty, takie jak akt notarialny ustanowienia hipoteki, wyciąg z księgi wieczystej nieruchomości, zaświadczenie o niezaleganiu w podatkach lokalnych, a w przypadku kredytu hipotecznego również harmonogram spłat.
  3. Podpisanie aktu notarialnego: Ustanowienie hipoteki umownej wymaga formy aktu notarialnego. Strony umowy (dłużnik i wierzyciel) udają się do notariusza, który sporządza akt notarialny zawierający szczegółowe informacje o hipotece.
  4. Wniosek o wpis hipoteki do księgi wieczystej: Po sporządzeniu aktu notarialnego, należy złożyć wniosek do sądu wieczystoksięgowego o wpis hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości. Wniosek taki składa się wraz z wymaganymi dokumentami, w tym z oryginałem lub urzędowo poświadczoną kopią aktu notarialnego.
  5. Opłaty sądowe: Wpisanie hipoteki do księgi wieczystej wiąże się z koniecznością uiszczenia odpowiednich opłat sądowych.
  6. Wpis do księgi wieczystej: Po złożeniu wniosku i opłaceniu opłat, sąd wieczystoksięgowy dokonuje wpisu hipoteki do księgi wieczystej. Wpis ten jest dowodem na istnienie hipoteki i jest podstawą do jej egzekwowania w przypadku niewywiązania się dłużnika z zobowiązań.
  7. Potwierdzenie wpisu: Po dokonaniu wpisu, sąd wieczystoksięgowy wydaje potwierdzenie o wpisie hipoteki. Wierzyciel otrzymuje odpis aktualizowany księgi wieczystej z wpisem hipoteki.
  8. Powiadomienie stron: Zarówno wierzyciel, jak i dłużnik otrzymują powiadomienie o wpisie hipoteki do księgi wieczystej. Od tego momentu hipoteka jest skuteczna wobec wszystkich, co oznacza, że każdy potencjalny nabywca nieruchomości musi liczyć się z istniejącym obciążeniem.

Wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej

Wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej jest możliwe po spłacie całego kredytu hipotecznego lub po uzyskaniu zgody banku lub innego pożyczkodawcy na wykreślenie hipoteki (list mazalny). Wniosek o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej musi być złożony do sądu rejonowego właściwego dla danej nieruchomości wraz z kompletem dokumentów potwierdzających spłatę zobowiązania.

W przypadku wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej, informacje o hipotece zostają usunięte z księgi wieczystej, a nieruchomość staje się wolna od obciążenia.

Egzekucja hipoteki

W przypadku nieuregulowania długu, wierzyciel ma prawo do skorzystania z egzekucji hipoteki po przeprowadzeniu postępowania egzekucyjnego.

Postępowanie egzekucyjne

Postępowanie egzekucyjne z nieruchomości obciążonej wpisem hipotecznym może być prowadzone na wniosek wierzyciela lub urzędu skarbowego. Wierzyciel musi złożyć wniosek do sądu o wszczęcie egzekucji. W przypadku pozytywnego rozpatrzenia wniosku, sąd wydaje nakaz zapłaty, który jest podstawą do wszczęcia egzekucji.

Pierwszeństwo przed innymi wierzycielami

Wierzyciel, który ustanowił hipotekę na nieruchomości, ma pierwszeństwo przed innymi wierzycielami osobistymi dłużnika. Oznacza to, że jeśli dłużnik posiada kilka niespłaconych zobowiązań, to pierwszeństwo zaspokojenia z określonej nieruchomości ma wierzyciel, na którego rzecz została ustanowiona hipoteka. Z innych składników majątku wierzyciele są zaspokajani zgodnie z Kodeksem cywilnym i/lub prawem upadłościowym.

Opracowanie: Money Wire